• Conflitos de interesse na administração condominial e associativa

    Uma situação de conflito de interesses existe quando o interesse de uma parte é contrário ou prejudicial ao de outra parte, estando ambas as partes vinculadas por alguma razão. Nem sempre um conflito de interesses aparece de forma clara e evidente, mas quando existe, quase sempre leva a prejuízos, ruptura de confiança e eventualmente a suspeitas que acabam determinando uma ruptura entre as partes.


    Por exemplo, quando um condomínio é administrado pela Administradora X, e decide contratar um síndico profissional ligado formal ou informalmente a esta administradora, há uma clara situação de conflito de interesses. Este síndico protegerá os interesses da administradora ou os do condomínio? Será ele capaz de fazer uma análise isenta da qualidade do trabalho da administradora, ou tenderá a perdoar falhas e omissões que porventura ocorrerem?

    No caso dos condomínios novos, nos quais a administradora é indicada pela incorporadora para os primeiros dois anos de vida do condomínio, esta administradora (normalmente parceira da incorporadora) protegerá os interesses do condomínio ou os interesses da incorporadora? E o que dizer do síndico profissional eventualmente indicado pela administradora nestes casos?
    Casos como estes são comuns e bastante óbvios, e os prejuízos e desgastes acarretados pelo conflito de interesses para a comunidade condominial são quase sempre grandes e duradouros.
    Outros casos de conflito de interesses não são tão claros e óbvios, mas mesmo assim, provocam prejuízos e desgastes muito grandes.

    Tomemos como exemplo a cobrança judicial de taxas em atraso. Tradicionalmente, os condomínios delegam esta tarefa às administradoras. Algumas possuem advogados internos para esta tarefa. Outras possuem escritórios de advocacia parceiros. E em seus contratos e algumas administradoras oferecerem ao condomínio o serviço de cobrança judicial de taxas em atraso, a ser realizado por um advogado próprio ou por um escritório parceiro. Onde está o conflito de interesses neste caso? Afinal, é um serviço a mais prestado pela administradora.

    Ora, o conflito está no fato de que, ao realizar cobranças judiciais, o advogado, seja ele interno da própria administradora, ou de um escritório parceiro, se bem-sucedido, receberá honorários pelo seu trabalho. E nesta situação, a existência de inadimplência passa a ser financeiramente interessante para a administradora e seus parceiros, sendo ao mesmo tempo, prejudicial para o condomínio. É de se imaginar, que em casos assim, a administradora não fará um grande esforço para contatar o devedor logo após o vencimento lembrando-o de pagar a taxa em atraso, fazendo a cobrança administrativa. Ao contrário, esperará pelo vencimento seguinte, e mais um, e mais um, até poder dizer ao condomínio que aquele caso deve ser encaminhado para cobrança judicial. Casos assim são extremamente comuns e acabam se tornando um grande aborrecimento para o condomínio, e uma grande fonte de insatisfação para os bons pagadores, que se veem forçados a pagar taxas maiores do que as que deveriam, pelo fato de existirem vários devedores devendo várias taxas. A cobrança de taxas em atraso é apenas uma das diversas tarefas necessárias ao dia-a-dia do condomínio, como o é a limpeza das áreas comuns por exemplo. Quem a realiza, ou são funcionários do condomínio ou, de uma empresa especialmente contratada, que não possui vínculos com a administradora. Assim como a manutenção de elevadores, e demais serviços, como portaria e segurança.

    Um agravante adicional no que diz respeito a cobranças judiciais e outras demandas judiciais a cargo da administradora ou a cargo de parceiros a esta vinculados, é o que ocorre no momento em que o condomínio decide, por qualquer razão, pela mudança de administradora. Dependendo de detalhes contratuais, o condomínio pode se ver diante da situação de ter que pagar honorários advocatícios proporcionais e antecipados antes mesmo da conclusão das causas, o que pode ser um verdadeiro empecilho à mudança pretendida.

    Vivemos em uma época em que os efeitos deletérios da tolerância com conflitos de interesses estão evidentes. Nosso país e todos nós estamos pagando um preço muito alto por isso. O Condomínio é o local onde moramos com nossas famílias. No Condomínio nosso voto conta, e muito. No Condomínio, sempre respeitando as regras de convívio, podemos perguntar e questionar. E se acharmos que algo está errado, ou pouco transparente, podemos cobrar soluções e mudanças de forma responsável e respeitosa.