CONDOMÍNIOS E ASSOCIAÇÕES RESIDENCIAIS

Condomínios e Associações Residenciais não são entidades com fins lucrativos, e diferentemente de uma empresa que vende uma mercadoria ou um serviço e pode simplesmente interromper seu fornecimento ao devedor quando este está em atraso com suas obrigações, não se pode impedir o condômino devedor de continuar a usufruir de quase tudo que o Condomínio ou Associação oferece. Além disso, a própria natureza e forma de rateio de despesas condominiais ou associativas, impõem uma urgência ao recebimento de débitos em aberto, e não é razoável, recomendável ou produtivo que o Síndico, ou funcionários orgânicos do Condomínio ou Associação, se envolvam diretamente na cobrança de inadimplentes. As administradoras cuidam da emissão regular de boletos e administram o recebimento, notificando administrativamente os condôminos que estão em atraso, e não podem fazer muito mais do que isso. Além disso, não é justo e correto que os condôminos pontuais paguem ou suportem o ônus de quem não é pontual, e que tenham que arcar com os custos de se corrigir esta impontualidade quando o próprio Condomínio e sua Administradora esgotam suas possibilidades, tendo que lançar mão de recursos externos para fazê-lo. Por esta razão, nas cobranças realizadas para Condomínios e Associações Residenciais, todo o custo do trabalho realizado pela Êxito na etapa extrajudicial é suportado exclusivamente pelo próprio devedor, que é quem dá causa à necessidade do condomínio lançar mão de recursos externos para realizar a cobrança, através de uma taxa que é acrescentada ao valor do débito. Não há custos para o Condomínio ou Associação. Além disso, a cobrança desta taxa pela Êxito diretamente do devedor, funciona também como elemento de desencorajamento contra inadimplências futuras, uma vez que torna o atraso mais caro ao devedor. Apenas nos poucos casos que não podem ser resolvidos por meios extrajudiciais e que precisam ser encaminhados para cobrança judicial representarão algum custo para o condomínio, devido aos honorários advocatícios, que serão devidos apenas quando do efetivo recebimento, e as custas judiciais. Os resultados obtidos na etapa extrajudicial normalmente atingem entre 90% e 100% dos casos a nós encaminhados, e raramente há a necessidade de se recorrer à cobrança judicial.

Quando a Êxito é contratada, inicia-se um período de alguns dias que chamamos de “Protocolo de Implantação”, no qual profissionais da Êxito interagem com a administração do Condomínio ou associação visando estabelecer as rotinas de trabalho, fluxo de documentos e informações, e divulgação à toda a comunidade condominial ou associativa sobre como a inadimplência será tratada a partir de determinada data. Este protocolo que seguimos visa integrar nossa atividade às rotinas administrativas do Contratante e das administradoras de tal forma a não gerar qualquer ônus significativo em termos de carga de trabalho ou burocracia seja para o contratante ou a administradora.

Ao contratar a Êxito, o Condomínio ou Associação passa a contar com nossa iniciativa, energia e foco no combate à inadimplência. Os resultados são rápidos e palpáveis, e tudo o que pedimos é que as orientações fornecidas na etapa de ‘Protocolo de Implantação” sejam seguidas. Seguindo estas orientações, o Condomínio e sua administração estarão criando uma cultura interna de pouca tolerância com a inadimplência, impessoalidade e uniformidade no tratamento dos casos que ocorrerem, que além de saudável ao condomínio, é do agrado dos condôminos adimplentes. Com o passar do tempo, a inadimplência vai se reduzindo até chegar a um mínimo possível. A cobrança realizada pela Êxito é sempre conduzida de forma educada, respeitosa e ética, porém persistente e rigorosa. Em nenhuma hipótese a Êxito irá oferecer descontos ou abrir mão daquilo que é devido ao Condomínio ou Associação, para facilitar o recebimento. Não há descontos em multa, juros de mora ou correção.

A Êxito sempre trabalha de forma cooperativa e colaborativa com a administração do condomínio ou associação e com suas administradoras, pois sabemos da complexidade de suas tarefas, prazos que devem ser cumpridos e momentos de acúmulo de tarefas. Por esta razão, procuramos conduzir a tarefa a nós confiada de tal forma a não aumentar a carga de trabalho de nossos contratantes. Somos uma solução e não uma fonte de burocracias e de problemas.

A Êxito começa a trabalhar logo após as taxas vencidas ultrapassarem o limite de 31 dias do vencimento original. Após este prazo as taxas não podem mais ser pagas com o boleto original, e segundas vias do boleto vencidos não mais poderão ser emitidas pela administração. A administração do Condomínio ou Associação, após processar todas as baixas ocorridas até esta data, emite uma listagem de casos em aberto que é transmitida à Êxito, e começamos os contatos com os devedores logo após cadastrar estas taxas em nosso sistema. A maior parte dos casos é resolvida dentro dos primeiros 30 dias de atuação (entre 50% e 60% dos casos), de 20 a 30% são resolvidos até 60 dias de atuação e os restantes em até 90 dias de atuação.

DÚVIDAS E PERGUNTAS FREQUENTES

Quando a Êxito inicia as cobranças, todos os condôminos estarão informados sobre como será tratada a inadimplência a partir de nossa contratação, e caso não queiram pagar a tarifa de cobrança, basta não atrasar o pagamento do Condomínio. É exatamente a cobrança desta taxa que nos remunera pelo nosso trabalho e que desestimulará inadimplências futuras.

Não, somos remunerados exclusivamente pelo devedor, quando este paga seus débitos.

Quando a Êxito é contratada, fica estabelecido até quando o devedor pode pagar com o boleto original ou segunda via emitida pela administração do Condomínio. Em geral o pagamento após o vencimento pode ser feito diretamente ao Condomínio com multa e juros até 30 dias após o vencimento original. Após este prazo o pagamento só pode ser feito através da Êxito. Para isso tanto os boletos originais quanto as segundas vias emitidas pela administração do condomínio serão assim parametrizados, e pagamentos posteriores a 30 dias de atraso não poderão ser realizados através do boleto original ou segunda via.

Não. Neste caso a Êxito continua cobrando, recebendo e repassando valores recebidos ao Condomínio referente aos casos que estavam em carteira até a data da comunicação do interesse do Condomínio terminar o Contrato. Estes casos ficarão aos cuidados da Êxito até o limite de tempo previsto no contrato para a Cobrança extrajudicial, que normalmente é de 90 dias. Ao término deste período, a Êxito fará uma prestação de contas final.

Não. Se um débito for parcelado, é nossa tarefa acompanhar todos os pagamentos até a última parcela, e a taxa de cobrança é distribuída ao longo de todo o parcelamento. Só a recebemos se o Condomínio receber o que lhe é devido, parcela por parcela.

Não, e a Êxito não faz parcelamentos longos. No contrato, são fixados os parâmetros de autonomia que temos para negociar parcelamentos: a) As parcelas não podem ser menores do que o valor de uma taxa vincenda. b) Nossa autonomia é limitada a cinco parcelas. c) todas as parcelas são corrigidas e sofrem incidência de juros de 1% a. m.. Além disso, nos parcelamentos o devedor assina um Instrumento de Confissão de Dívida que o obriga ao pagamento das parcelas, assim como as parcelas vincendas, e este é um instrumento executivo, isto é, pode ser levado imediatamente à execução judicial seja por falha no pagamento de parcela ou de taxa vincenda. Qualquer caso de pagamento parcelado que extrapole os limites estabelecidos no contrato entre a Êxito e o Condomínio são levados ao conhecimento do Síndico e é dele a decisão final.

Não. Quem cobra a taxa de cobrança é a Êxito, e não o Condomínio, e é esta taxa que remunera a Êxito pelo trabalho que realiza para o condomínio, para fazer o trabalho de cobrança após o Condomínio e sua Administração terem esgotado suas possibilidades.

Não. Ninguém pode ser responsabilizado por ônus a que não deu causa. Se fosse o condomínio que pagasse, todos os Condôminos estariam arcando com um custo que foi gerado exclusivamente por quem não pagou suas taxas condominiais em dia.

Protestar ou negativar alguém envolve um certo grau de risco para quem protesta ou negativa. Por exemplo, se um Condômino for protestado e negativado e este provar que não devia e que constava como inadimplente por engano ou por falha na baixa de seu débito, isto resultará quase que certamente em uma ação por perdas e danos contra o Condomínio. Se a falha for comprovada, o Condomínio será condenado a pagar uma indenização (que quase sempre é várias vezes maior que o alegado débito). Erros ou falhas em baixas são relativamente comuns, o que significa que este é um risco que deve ser evitado, pois as consequências para o condomínio serão desproporcionalmente muito grandes. É uma medida que só deve ser tomada em circunstâncias muito particulares e extremas, e quando existe absoluta certeza de que não houve nenhum erro por parte da administração do condomínio que possa ser usado como justificativa para o não pagamento. Além disso, ao se protestar ou negativar um devedor, imediatamente ele passa a sofrer restrições de crédito, e caso estiver passando por um período de dificuldades financeiras, por exemplo dependendo do uso de seu limite de cheque especial para manter suas finanças sob controle, estas dificuldades aumentarão muito em consequência da negativação, e as chances do condomínio receber e continuar recebendo daquela pessoa, diminuem drasticamente.

Por várias razões, mas as duas principais, sem nenhuma dúvida, são o fato da dívida com o condomínio ser uma dívida barata em relação a outros débitos (como cartão de crédito, cheque especial e créditos pessoal) e de não ter consequências imediatas, e também o fato de muitas pessoas acreditarem que têm o direito de atrasar o pagamento da taxa condominial, sendo essa uma forma legítima de acomodar suas dificuldades financeiras. As outras razões são o desconhecimento da existência do débito, falta de instrumento para realizar o pagamento (o não recebimento de um boleto, por exemplo), mero esquecimento, insatisfação com o retorno por aquilo pelo qual está sendo cobrado, doença na família, desemprego ou pelo simples fato de ser um devedor contumaz. Saber identificar a razão do não pagamento nos ajudará a encaminhar a cobrança de modo produtivo estabelecendo um elo de lealdade entre nós e o devedor, que este valoriza e recompensa, priorizando o pagamento daquele débito, além de nos permitir detectar oportunidades de melhorias nos processos administrativos do condomínio, conhecimento este que compartilharemos sempre com nossos clientes.

Afinal a Êxito precisa da inadimplência para sobreviver como negócio. Não. Consideramos que o produto que entregamos aos nossos contratantes, em particular no caso de Condomínios, Associações Residenciais e Escolas não é apenas o recebimento de créditos inadimplidos, mas também uma redução gradual nos índices de inadimplência ao longo do tempo. Índices de inadimplência elevados são um fator de insustentabilidade econômica para quem nos contrata. Se não for revertida, comprometerá a saúde financeira e a sustentabilidade econômica de nossos clientes. Preferimos ter muitos clientes com índices de inadimplência dentro da normalidade, sendo agentes ativos em seu sucesso, do que muitos clientes com grandes índices de inadimplência e sem sustentabilidade econômica. De certa forma, agimos como um bom médico que se esforça usando seu conhecimento para curar os pacientes, e para ajuda-los a manter a saúde, gerando uma relação de confiança, para que quando precisarem, procurem aquele médico novamente, e o recomendem a seus parentes e amigos.

Realmente não é possível dar descontos a quem está inadimplente, por muitas razões, sendo que as principais são, evidentemente, por ser uma injustiça contra quem paga em dia e por ser também um incentivo a inadimplências futuras. Quando a Êxito realiza cobranças, principalmente no início dos contratos, quando há devedores com muitos débitos acumulados, muitas vezes negociamos descontos apenas em nossa taxa de cobrança, mas nunca nos valores devidos ao condomínio. Agimos da mesma forma quando há uma inadimplência pontual e eventual, por parte de um Condômino sem histórico de atrasos.